东欣桂语元山小区百科：23栋1247户纯洋房、42笔成交7345元/㎡与9条预售通告证载

永川文昌路1009号的东欣桂语元山（编号 511，2022 年建成），是本站系列与银行评估线偏离最大的样本：42 条台账全部为买卖，加权均价 7345 元/㎡，高出评估均价 6200 元/㎡ 达 1145 元（+18.5%），42 笔无一低于评估线，为系列首个「零笔低于线」样本。价格形态又高度收敛：成交面积仅约 101㎡、约 115㎡、132㎡ 以上三档，单价极值 9114 对 6290 元/㎡ 极差 1.45 倍，四年 7364→7421→7563→6885 元/㎡ 累计约 -6.5%，两项均为系列极值。交易结构同样单纯：零租单、零工抵，一手 38 笔对二手 4 笔，业态全部为洋房。官方核验却有硬证据：646 条预售通告全量检索命中 9 条，证载 20 幢覆盖登记 23 栋的 87.0%。学区为系列第三例双门牌单列：文昌路红旗小学与永川中学文昌校区，两级原文均列出本门牌。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

东欣桂语元山位于重庆市永川区文昌路1009号，平台 42 条成交记录的板块字段全部标注「神女湖片区」，是本系列板块口径最整齐的样本之一。房源库编号 511，登记建成年代 2022 年，物业类型为住宅（中型社区），建筑类型为洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 23 栋，规划户数 1247 户，建筑面积登记 210,000㎡、占地面积 95,000㎡，容积率 1.50，绿化率 35.00%，产权年限登记为 50 年。物业登记为龙湖物业，物业费 2.8-4 元/㎡·月；地下车位登记 1,489 个，地面车位与停车费字段无登记。市政配套：供水登记侨立水务、供电登记重庆电力、供气登记重庆燃气，三项齐全。开发主体为重庆东欣置业有限公司。房源库当前显示二手在售 2 套、出租 0 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

容积率 1.50 在本系列已解析小区的登记值中属低密度口径（对照：金科棠城壹号院 2.30，恒森盛世华章、米兰阳光为 2.50，红河枫景 3.47），与「23 栋 1247 户、纯洋房」的登记组合互相吻合：平均每栋约 54 户，是典型的低层低密洋房布局；登记建筑面积摊到每户约 168㎡，与以四室为主的大户型结构同向。

1.2 两处登记疑点（以住建备案为准）

其一，体量口径不自洽：登记建筑面积 210,000㎡ 除以占地 95,000㎡ 得 2.21，而容积率登记值为 1.50，按后者折算计容建筑面积约 142,500㎡，两者相差约 6.75 万㎡。可能的解释包括登记建筑面积含地下与不计容部分、或字段口径差异，本站不做超出现有证据的判断。

其二，物业类型与产权年限的组合需要核实：物业类型登记「住宅」，而产权年限登记为 50 年；在本系列中，50 年登记多见于商住一体项目（如「奥兰半岛」「伟豪创世纪」），纯住宅登记多为 70 年。需要说明的是，9 份预售通告的房屋状况栏目全部登记为「成套住宅」，未见商业业态，与「住宅」登记互相支持；土地用途、年限构成与续期规则，仍以不动产权证载为准。

另有一处可交叉核对的车位指标：地下车位 1,489 个对 1,247 户，折算车位比约 1.19 个/户，属系列登记口径中的高位；但因地面车位无登记，完整车位供给仍以物业实测为准。

1.3 官方预售通告：9 条命中，证载 20 幢

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「东欣桂语元山」「桂语元山」「东欣置业」「文昌路1009」「桂语」五个专属关键词在标题层面命中 9 条，正文补扫其余 637 条无新增命中。

九份证载幢号合计为 1、2、3、5、6、7、8、9、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23 共 20 幢，占房源库登记 23 栋的 87.0%；4、10、11 幢未检索到证载记录，成因可能为尚未取证、或该批楼幢不含成套住宅，本站不做推断。从取证节奏看，项目自 2022 年 3 月起到 2025 年末仍在分批取证，属跨四个年度的滚动开发。

三处细节值得记录：

1. 证载坐落一致：九份影像可读部分均为「重庆市永川区文昌路1009号」，与房源库登记地址一致，无第二地址；
2. 地块冠名：2025 年三份通告的幢号前均冠「桂语元山（C8-1-1-03地块）」，属同一项目分地块表述，签约时以合同证载地块与幢号为准；
3. 监管银行出现分歧：八份通告的预售资金监管银行为「中国建设银行股份有限公司重庆永川支行」（监管账号 50050111273100000524），唯（2022）预字第（054）号为「中国农业银行股份有限公司重庆永川支行」，是本系列首例在同一项目内出现两个不同监管银行的记录。

关于证载套数与建筑面积，需如实说明：通告影像为扫描件且分辨率有限，本站对九张附件逐张做定向放大识别，仅部分证号可辨读——（032）号 2 幢 24 套 2,424.96㎡、6 幢 32 套 3,688㎡；（010）号楼幢建筑面积 4,275.36㎡ 与 6,400.16㎡；（013）号为 4,897.84㎡ 与 3,732.16㎡；已辨读部分合计约 2.54 万㎡，涉及 6 个楼幢。完整套数与面积合计不做估算，以官方影像原件为准。

可辨读数据虽不完整，却有一处意外收获：按上述数值折算，（032）号 2 幢户均约 101.04㎡、6 幢户均约 115.25㎡，（010）号两幢户均约 133㎡，与本站成交台账中出现频次最高的三类面积（100.71-101.6㎡、115.0-118.04㎡、132.23-140.8㎡）基本吻合（详见第二节 2.2）。政府备案与逐笔成交在此形成互相印证，是本系列少见的双向核对案例。

1.4 小区鸟瞰与站内图库

视觉档案方面：站内图库在本项目下留有 8 张影像（OSS 路径 jyfc/house/511/），本篇采用其中 2 张户型解析图，经文字识别复查无第三方水印（图片内的户型说明文字属开发企业宣传口径，本站仅作档案留存，不代表本站表述）。文首配图为用户提供的沙盘影像，原图右下角带第三方水印，本站已裁除水印条带并做放大锐化处理（成品 1600×1198），经文字识别复查无第三方水印残留。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首的沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

二、42 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 42 条记录，无混入记录，零异常剔除，实际记录区间 2023-01-06 至 2026-08-30。按口径拆分：一手房 38 笔、二手房 4 笔，另有租单 0 笔、工抵房 0 笔——是本系列首个「零租单、零工抵」的样本。这一构成与 2022 年建成、仍在分期取证的开发节奏互相吻合。

买卖 42 笔合计成交总额 3,430.45 万元、总面积 4,670.38㎡，加权均价 7345 元/㎡，中位数 7275 元/㎡，简单均价 7338 元/㎡，单价区间 6290-9114 元/㎡。加权、简单、中位三个口径落在 7275-7345 元/㎡ 的窄区间内（极差 70 元/㎡），说明本盘成交单价分布高度集中。按样本拆分，一手 38 笔加权 7309 元/㎡、二手 4 笔加权 7690 元/㎡；二手样本仅 4 笔且含 9114 元/㎡ 的高价个案，样本量不足以支撑两轨价差判断，本站据此不做一手与二手的价差断言。

2.2 业态、户型与面积：只有三档面积的纯洋房社区

业态方面，42 笔全部为洋房，与房源库登记「建筑类型：洋房」完全一致，无高层、无别墅样本，是系列中罕见的纯洋房结构。装修字段 42 笔全部为清水房，与一手交付口径一致。

户型字段 42 笔全部有值（标注率 100%）：

更值得注意的是成交面积的集中度——42 笔全部落在三个面积量级内：

三个量级合计 100%，90㎡ 以下无任何成交，也无 105-115㎡、120-132㎡ 之间的过渡面积。这一形态解释了后文两个「系列之最」的来源：面积高度同质 → 单价分歧度小 → 极差最窄。

2.3 年度走势：四年约 -6.5%（系列最温和）

四年走势 7364 → 7421 → 7563 → 6885 元/㎡，累计降幅约 6.5%——这是本系列已解析小区中最温和的年度降幅（对照：城市铭人 -37.4%、凤凰世纪城 -24.0%、米兰阳光 -21.0%、新鸥鹏巴川府 -19.4%、红河枫景 -11.7%）。需要说明的是，前三年的重心都在 7300-7600 元/㎡ 的窄带内横盘，2026 年才回落至 6885 元/㎡，且 2025 年、2026 年样本分别只有 3 笔与 4 笔，年度均值的代表性弱于 2023-2024 年。

半年度序列为 7381→7338→7478→7325→6790→9114→7178→6655，两点必须标注：一是 2025 年下半年仅 1 笔成交（9114 元/㎡ 的二手个案），单一拉高了当年均值；二是 2026 年下半年（至 8 月 30 日）2 笔加权 6655 元/㎡，为八个半年度最低。近 12 个月 4 笔加权 6885 元/㎡。评估线结构则从上到下完全一致：四个年度均为 0 笔低于评估线。

2.4 面积段分布：中段为主，无小户型

90-130㎡ 两个中段合计 38 笔，占买卖 90.5%，为主力区间。单价并非随面积单调递减，而是中段（110-130㎡）7495 元/㎡ 高于下段（90-110㎡）7163 元/㎡，130㎡ 以上回落至 7318 元/㎡——这一形态与金科棠城壹号院等「面积越大单价越高」的正梯度不同，也与红河枫景的单调递减不同，更接近「中段户型因数量适中、总价可控而承接更好」的分布。50-90㎡ 三段全部为零成交，与小户型缺失的户型结构一致。

2.5 极值样本：极差 1.45 倍（系列最窄）

• 最高单价 9114 元/㎡：2025-08-11 二手房／洋房 115.21㎡，成交价 105.00 万元；
• 最低单价 6290 元/㎡：2026-08-30 一手房／洋房 140.8㎡，成交价 88.558 万元；
• 最高总价 106.54 万元：2023-01-10 一手房／洋房 132.23㎡（8057 元/㎡）；
• 最低总价 64.28 万元：2026-03-17 二手房／洋房 100.71㎡（6383 元/㎡）。

最高与最低单价相除仅 1.45 倍，刷新本系列最窄极差（对照：红河枫景 1.79 倍、新鸥鹏巴川府 2.90 倍、豪禧银山源 2.60 倍）。极值之间的时间跨度为一年（2025 年 8 月对 2026 年 8 月），且两端分属二手与一手不同轨道，属于「同一社区内不同面积段与不同交易轨道的自然价差」，而非同类房源的定价分歧。

2.6 逐笔成交台账

2.7 付款、流速与租赁：三处如实留白

付款方式字段仅 1 笔标注按揭，其余 41 笔未标注，本站不做推断；挂牌价字段 0 条有值，无法做挂牌-成交价差分析；成交周期字段 0 条有数值，也无法做流速判断。三项样本不足，本站不做付款结构与流速断言。

租赁方面必须明确说明：平台台账中该小区租赁成交记录为 0 笔，与房源库「出租 0 套」的登记一致。这只能说明本盘房源在本站平台渠道内以买卖流转为主，不能据此推断社区内是否存在出租行为——业主自行出租未进入平台台账的情形无法排除，因此本篇不提供租金水平、单方租金与毛收益率等测算。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：文昌路红旗小学（原文第 12 条）

2026 年永川区小学招生原文第 12 条以「文昌路红旗小学」独立列条，本项目以门牌单列：

「12. 文昌路红旗小学 文昌路708号（湖山云麓）、788号（滨湖雅苑）、818号（悦湖壹号院）、888号（汇悦悦府）、898号（协信世外桃源）、919号（文博书香）、999号（文昌里）、1009号（桂语元山），碧桂路8号（碧桂园），永泰路401号（昌州古韵）、800号（梧桐苑），孙家口村，文昌东路1166号。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及“有户无房、有房无户”的年满6周岁适龄学生。」

三点必须提示：

1. 与本不属于同一所学校的第 11 条「红旗小学」不可混同——第 11 条招生路段为中山大道西段、玉屏路、萱花路、官井路等老城路段，与本文所指「文昌路1009号」无关；
2. 本条适用条件含「“有户无房、有房无户”」，是本系列覆盖口径较宽的条款之一，具体认定以教委审核为准；
3. 公开地图点位检索显示，标注为「新红旗小学」的学校实体位于本案正南方向约 0.10 公里，为本系列所有配套点位中距离最近的一个（详见第四节），但该 POI 名称与公示校名存在一字之差，实际对应关系以教委公示为准。

3.2 初中阶段：永川中学文昌校区（原文第 1 条之文昌校区段）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」下分宋锦桥校区、文昌校区、卧龙校区三段，本项目列于文昌校区段末：

「文昌校区：红河大道单号319号、双号368号及以后路段，学府大道，兴龙大道777号（金科中央公园城）、789号（阳光小镇）、888号，红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），五洲路，黄角东路，碧翠路，永泰路，文昌路888号（汇悦悦府）、898号（世外桃源）、919号（文博书香）、999号（文昌里）、1009号（桂语元山），文昌东路1166号。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。」

划片初中实体为「永川中学文昌校区」，公开地图点位显示其位于本案正东方向约 0.70 公里。此处有一处必须留意的口径差异：本站已解析过的红河枫景（人民东路168号）划入的是「永川中学宋锦桥校区」，本案划入的是「永川中学文昌校区」，两者是同一所中学的不同校区、招生路段完全不同；此外公开地图中另有标注「永川中学新校区」的点位位于约 4.31 公里外，2026 年原文三个校区表述中并未出现该名称，三者不可混同。此外，房源库登记产权为 50 年，落户与学位认定规则以教委与公安户政部门审核为准。

3.3 本系列第三例双门牌单列

小学、初中两级原文均以「文昌路1009号（桂语元山）」的门牌加括注形式单列，为本系列第三例双门牌单列——前两例分别为红河枫景（人民东路168号，红河小学＋永川中学宋锦桥校区）与新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖小学＋凤凰湖中学）。三例对照可以看到，即便归入同一所学校名下，不同校区的招生路段差异也很大，认购前务必将「门牌号」与「校区名」两项同时核对。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有四点值得记录：一是两所划片学校近在咫尺——文昌路红旗小学约 0.10 公里（正南）、永川中学文昌校区约 0.70 公里（正东），是本系列中双学区距离同时进入 1 公里内的样本；二是西侧与南侧为生态与职教带——望贤公园 0.99 公里（西南）、重庆市农业机械化学校 1.68 公里（正西）、重庆水利电力职业技术学院 2.09 公里（西南）；三是东南向为学校与医疗带——永川区实验小学 1.52 公里、兴龙湖中学 1.72 公里、永川区青少年宫 1.85 公里、和顺幼儿园 1.90 公里、重庆医科大学附属永川医院新区分院 2.16 公里；四是城市级资源集中在 2-3.5 公里圈层——兴龙湖公园 2.25 公里、棠城公园 2.81 公里、永川区人民政府 3.27 公里、人民广场 3.33 公里、永川中央森林公园 3.54 公里。

需要说明两处留白：其一，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘；其二，房源库登记的板块名为「神女湖片区」，但本次公开地图点位检索未命中名为「神女湖」的地物，板块命名与实际水域或公园的对应关系本站不做推断，以地名主管部门公布为准。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：0 笔低于线（系列首个）

合作银行评估指导价区间为 5800-6600 元/㎡，评估均价 6200 元/㎡。买卖 42 笔加权 7345 元/㎡，高于评估线 1145 元（+18.5%），为本系列与评估线偏离最大的样本；且 42 笔全部高于评估线，低于线笔数为 0，是本系列首个「零笔低于线」样本。

这一结构在年度上高度一致——四个年度的低于线笔数均为 0。对购房人而言，其直接含义是：以评估认定为贷款上限的口径下，本盘几乎每一套都会触发按评估封顶，成交价高于评估线的差额部分无法纳入贷款，需以自有资金补足；这正是第五、第六节多处提示首付被动抬升的原因。

5.2 在售 2 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 1 笔标注按揭、无按揭成交单价样本，故本节以房源库在售 2 套挂牌逐套测算：

读表要点： 在售 2 套挂牌单价 6436 与 8974 元/㎡ 均高于评估线 6200 元/㎡，两套均按评估认定值封顶。其中 101㎡ 毛坯案挂牌 65 万、评估认定值 62.62 万，两者仅差 3.8%，首付比例 18.1%（11.77 万）、月供 1952 元，与 85% 成数的常规预期接近；117㎡ 精装案挂牌 105 万，评估认定值仅 72.54 万，挂牌高出评估额达 44.8%，首付被动升至 41.3%（43.34 万），月供 2261 元——这是本系列在售测算中挂牌价与评估认定值落差最大的个案，也直观印证了 5.1 节的表述：高单价洋房的市场价与银行评估认定值之间可能存在明显落差。

在售 2 套挂牌单价均高于近 12 个月成交加权 6885 元/㎡，议价空间请回到第三节同面积量级的近期成交逐案核对。评估区间为 5800-6600 元/㎡，同一套房源在不同银行的认定值可能不同，具体以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 评估线与成交价的落差：42 笔成交全部高于评估线 6200 元/㎡，加权偏离 +18.5%，几乎每套都会触发按评估封顶，出价前务必先拿到银行对该套房的实际评估认定值再做资金安排；
2. 两处体量口径不自洽：登记建筑面积 210,000㎡ 与容积率 1.50 × 占地 95,000㎡ 的折算值相差约 6.75 万㎡；产权登记 50 年而物业类型登记「住宅」，土地用途与年限构成以不动产权证载为准；
3. 证载覆盖并非完整：9 条通告证载 20 幢，登记 23 栋中 4、10、11 幢未见证载记录，认购特定楼幢时应核对幢号是否在对应预售证范围内；
4. 地块分期口径：2025 年三份通告冠以「C8-1-1-03地块」，签约时以合同证载地块号、幢号与坐落为准；
5. 预售资金监管银行出现两个主体：八份为建设银行重庆永川支行、（2022）预字第（054）号为农业银行重庆永川支行，缴款账户以对应通知书为准；
6. 地面车位与停车费无登记：现有 1,489 个地下车位不足以覆盖全部停车需求口径，车位租售条件与收费标准签约前必查；
7. 学区校区不可混同：划片初中为永川中学文昌校区，与本站已解析的红河枫景所划「宋锦桥校区」、以及公开地图标注的「永川中学新校区」分属不同校区；小学为「文昌路红旗小学」，与第 11 条「红旗小学」不是同一所学校；
8. 户型与面积高度同质：成交面积仅约 101㎡、约 115㎡、132㎡ 以上三档，90㎡ 以下无成交，小户型需求者须另作比对；差异化的精装个案（如 117㎡ 精装）与多数清水房源不可直接比价；
9. 物业费口径偏高：登记 2.8-4 元/㎡·月，按物业服务等级与收费标准签约前与物业核对，并换算到整套年度支出；
10. 样本边界明显：2025 年仅 3 笔、2026 年仅 4 笔，2025 年下半年仅有 1 笔成交，年度均值的代表性有限；付款方式仅 1 笔有值、挂牌价与成交周期 0 条有值、租赁 0 笔，详见 2.7 节；
11. 商业配套留白：公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘确认。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-06 至 2026-08-30，共 42 条，其中一手房 38 笔、二手房 4 笔，租单与工抵房各 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学、初中两级均以文昌路1009号门牌单列，分别属文昌路红旗小学、永川中学文昌校区招生范围），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；板块名「神女湖片区」未能在公开地图点位中检索到同名地物，未做对应关系推断；
5. 官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题命中 9 条），通告影像为扫描件且分辨率有限，已辨读的套数与建筑面积仅为部分证号，完整合计不做估算，以官方影像原件为准；
6. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
7. 数据样本存在覆盖局限（二手仅 4 笔、租赁 0 笔、2025 年 3 笔与 2026 年 4 笔、付款方式仅 1 笔有值、挂牌价与成交周期 0 条有值、20 幢证载对 23 栋登记、体量登记不自洽、公开地图无本片区商业网点数据），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期新鸥鹏巴川府（行知路88号，凤凰湖片区 25 栋 1484 户）是本系列的价格波动样本：同月同盘跑出 9777 对 3373 元/㎡ 的 2.90 倍极差，四年 -19.4%，租赁仅 2 笔。本期东欣桂语元山（文昌路1009号，神女湖片区 23 栋 1247 户）几乎是它的反面——极差仅 1.45 倍（系列最窄）、四年 -6.5%（系列最温和）、42 笔全部高于评估线（系列首个零笔低于线）、成交面积仅三档，但它在官方档案维度上比巴川府更硬：9 条通告证载 20 幢，覆盖登记的 87.0%，且证载折算户均面积与台账户型互相印证。两期连读可以看到，价格分歧度与档案完整度之间没有必然关系，真正决定极差的是业态与面积的同质程度：业态越单纯、面积档位越少，定价越高收敛。

下期预告：人民东路168号（红河枫景）已经完成解析即将上线——它是本系列第八例官方通告零命中的样本（646 条标题与正文双口径均无记录），13 栋承载 2953 户的密度在本系列中少见，但价格表现却异常平稳：极差 1.79 倍、四年 -11.7%、租金四年仅 -2.3%，租赁占比 40.5%。本期东欣桂语元山与红河枫景分处城市两个方向、也分属两个学区体系（文昌校区对宋锦桥校区），一个是低密纯洋房、一个是高密度商住一体，两者的价格结构差异与租赁结构差异值得对照。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。